Край на сивия сектор: Как новият регламент на ЕС променя пазара на краткосрочни наеми в Европа и България

От 20 май 2026 г. влиза в сила нов регламент на Европейския съюз, който ще задължи регистрациите на всички имоти, предлагани за краткосрочен наем чрез платформи като Airbnb и Booking.com. Новите правила целят да ограничат сивия сектор, като изискват от собствениците да притежават валиден регистрационен номер, който да бъде публично видим в обявите им. В противен случай платформите ще бъдат длъжни да премахват съответните предложения.

Въпреки че регламентът е общоевропейски, редица държави вече са предприели мерки в тази посока. Испания, Италия, Франция и Германия демонстрират различни подходи за справяне с нелегалния пазар, което дава представа за предизвикателствата, пред които ще се изправят и българските предприемачи и собственици на имоти.

Испания – масово изтриване на обяви

В Испания, след въвеждането на задължителния регистрационен номер, бяха премахнати около 200 000 обяви, което представлява близо 37% от всички активни предложения. Само в Мадрид за един месец Airbnb изтри 65 000 обяви без лиценз. В Барселона пък се планира пълно премахване на всички 10 000 лиценза за туристически апартаменти до ноември 2028 г. Оценките сочат, че нелегалните обяви на полуострова генерират оборот от около 1,5 млрд. евро годишно.

Италия – високи глоби за нерегистрирани

От 1 януари 2025 г. в Италия действа система с национален идентификационен код (CIR). Глобите за липса на такъв код варират между 800 и 8 000 евро, а за липса на кода в самата обява – до 5 000 евро. Освен това платформата задължително удържат между 21% и 26% плосък данък върху приходите.

Франция – ограничени приходи

През 2025 г. Франция увеличи данъка върху доходите от краткосрочни наеми, като признатите разходи бяха намалени от 50% на 30%. Освен това максималният годишен праг на приходите беше редуциран от 77 700 на 15 000 евро. Въпреки това, броят на отпадналите обяви на национално ниво е сравнително малък – едва около 1%. Към момента във Франция има приблизително 1,3 милиона активни обяви.

Германия – строг контрол

В Германия ситуацията е уредена на местно ниво. В Берлин например, от общо 214 694 активни обяви, едва 7 216 са с валиден лиценз. В Мюнхен важи ограничение от максимум 56 нощувки годишно без специално разрешение, а глобите за тайно отдаване под наем могат да достигнат до 500 000 евро. През последните години около 8 100 ваканционни апартамента в Берлин са върнати за дългосрочен наем.

България – до 50% от имотите застрашени

В България, според експерти, до 50% от имотите, предлагани за краткосрочен наем, може да отпаднат от платформите, ако собствениците не се регистрират. В София това засяга над 4 000 обяви, във Варна – около 2 800, а в Пловдив и Бургас – над 2 500 общо. В Банско около 600 имота са застрашени. Средният годишен приход от апартамент в София или по Черноморието е около 9 200 евро, което означава, че при нерегистриране собствениците спестяват между 1 022 и 2 556 евро от данъци годишно.

Какво означава това за бизнеса

Румен Драганов, директор на Института за анализи и оценки в туризма, коментира, че регламентът ще се отрази положително на българския бизнес, тъй като ще въведе ред и ще постави всички участници на пазара в еднакви условия. „Цената за крайните клиенти ще зависи от пазара, а не от самите правила“, обяснява той. Според него, новите изисквания няма да прекратят напълно сивия сектор, но ще го структурират и ще го направят по-прозрачен.

Въвеждането на новите правила е предизвикателство, но и възможност за легализиране на бизнеса и повишаване на качеството на предлаганите услуги. Собствениците на имоти трябва да се подготвят за процеса по регистрация и да разгледат възможностите за оптимизация на разходите, за да останат конкурентоспособни на пазара.