Станимира Пашова поема ръководството на Cushman & Wakefield Forton в момент, в който българският пазар на бизнес имоти вече не се движи само от отделни сделки, а от по-устойчив набор от фактори: силно търсене на качествени офиси, почти изчерпан индустриален капацитет, растящ интерес към регионалните градове и нова рамка за международния капитал след влизането на България в еврозоната през януари 2026 г. Тази комбинация поставя новия главен изпълнителен директор пред рядка задача – не просто да управлява цикъл, а да помогне той да бъде ускорен.
Пашова встъпи в ролята в края на 2025 г. с повече от две десетилетия опит на пазара. В професионалната й биография се открояват пет години в Нидерландия, където е управлявала портфейл от 12 офис сгради с обща площ 140 000 кв.м и активи за над 250 млн. евро. Това е опит, който рядко се свежда до чисто брокерски поглед върху пазара: той включва управление на активи, работа с наематели, капиталови разходи, доходност и дългосрочно позициониране на сградите. Именно този инвеститорски и оперативен профил вероятно ще определя стила й начело на Forton.
От консултиране към по-широка инвестиционна роля
Cushman & Wakefield Forton е сред разпознаваемите консултанти в сегмента на бизнес имотите в България, а амбицията на Пашова е компанията да разшири обхвата си отвъд традиционното посредничество. Посоката е ясна: повече транзакционно консултиране, по-силно присъствие при дълговото финансиране и разгръщане на специализираните оценки. За пазара това е сигнал, че следващата фаза няма да се измерва само в брой сделки, а и в качеството на съвета около тях, особено когато инвеститорите търсят по-прецизно управление на риска.
Първите приоритети
- Разширяване на услугите при инвестиционни сделки и структуриране на транзакции.
- По-активна работа по дългово финансиране и достъп до капитал за проекти и придобивания.
- Фокус върху устойчивостта, енергийната ефективност и стойността на качествените активи.
Тези приоритети не звучат абстрактно за предприемачите и мениджърите. За малкия и средния бизнес те означават по-добра ориентация кога да наеме, кога да купи, кога да рефинансира и кога да инвестира в модернизация на собствения си имот. За собствениците на сгради пък това е напомняне, че новият пазар ще възнаграждава активите, които са енергийно ефективни, лесни за адаптация и убедителни за международни наематели и фондове.
Пазар с по-здрави основи
Данните за 2025 г. показват, че българският пазар на бизнес имоти навлиза в по-зряла фаза. Инвестиционният обем достига 391 млн. евро, което е най-силният резултат от 2018 г. насам. В офисния сегмент са наети 204 000 кв.м, най-високото ниво за последното десетилетие. В централната част на София свободните площи падат под 6%, а при индустриалните имоти свободният капацитет е едва 0.7% – стойност, която на практика показва почти изчерпано предлагане. Това не е пазар на застой, а на селективен недостиг.
| Показател | Стойност | Извод за бизнеса |
|---|---|---|
| Инвестиционен обем за 2025 г. | 391 млн. евро | Най-силен резултат от 2018 г., сигнал за активизиране на капитала |
| Наети офисни площи | 204 000 кв.м | Рекордно търсене за последното десетилетие |
| Свободни офиси в центъра на София | под 6% | Ограничен избор при най-желаните локации |
| Свободни индустриални площи | 0.7% | Силен натиск за ново строителство и по-ранно планиране |
| Офисна доходност в България | 7.25% | По-висока възвръщаемост спрямо по-зрелите пазари |
| Офисна доходност в Прага | около 5% | Показва потенциал за свиване на рисковата премия |
| Ритейл паркове | 63 действащи и 14 в строеж | Регионалното потребление остава силен двигател |
Точно тук личи и логиката в стратегията на Пашова. Когато вакантността е ниска, а доходността остава по-висока от тази в Прага, пазарът започва да изглежда по-интересен за международните инвеститори, стига да получат достатъчно яснота за риска. За местните компании това означава, че добрите площи няма да стават по-достъпни с изчакване. Решенията за нов офис, склад или релокация все по-често ще трябва да се вземат по-рано и на базата на по-добра подготовка.
Какво означава това за предприемачите
За растящите компании недостигът на качествен продукт има две последствия. Първото е оперативно: времето за намиране на подходяща площ се удължава и компромисите стават по-скъпи. Второто е финансово: енергийната ефективност, достъпът до транспорт и качеството на средата вече влияят пряко върху разходите за труд, задържането на кадри и цялостната производителност. При складовете и логистиката картината е още по-ясна – бизнесът, който не планира предварително, рискува да остане без адекватен капацитет.
Еврозоната сваля част от бариерите пред капитала
Една от най-силните тези в визията на Пашова е, че присъединяването на България към еврозоната през януари 2026 г. променя начина, по който страната се чете от международните инвеститори. Намаляването на валутния и част от регулаторния риск прави местния пазар по-разбираем, а в много случаи и по-лесен за включване в регионални стратегии. Ако преди България често беше разглеждана като интересна, но периферна възможност, сега тя има шанс да влезе по-уверено в радара на фондове и институционални играчи, които търсят доходност над тази в по-зрелите столици на Централна Европа.
Еврозоната обаче не е автоматична гаранция за прилив на сделки. Капиталът ще продължи да сравнява качеството на активите, управлението на сградите, надеждността на наемателите и скоростта на администрацията. Външните рискове също не изчезват, а геополитическата несигурност, включително напрежението в Близкия изток, остава фактор за цената на парите и общата склонност към риск. Именно затова профилът на ръководител с международен опит е важен: той помага България да бъде представена не само като пазар с по-висока доходност, а като предвидима инвестиционна дестинация.
Регионалните градове излизат от сянката на София
Погледът на Пашова не се ограничава до столицата. Пловдив вече разполага с над 237 000 кв.м офиси клас А и Б, а Варна е около 271 000 кв.м. Паралелно с това мрежата от ритейл паркове в страната достига 63 обекта, а още 14 са в строеж. Това е ясен знак, че потреблението, услугите и част от корпоративното търсене се разпределят все по-широко в страната. За местния бизнес това отваря възможности за по-близък достъп до клиенти, по-ниски оперативни разходи и по-гъвкави модели на растеж извън София.
Регионалната картина се подкрепя и от по-широките тенденции в Централна и Източна Европа, където RevPAR нараства с 8.9%. Макар показателят да е от хотелския сегмент, той е полезен индикатор за по-активни пътувания, събития и бизнес динамика. За инвеститорите това означава, че добрите проекти в регионалните градове вече не са нишова тема, а част от по-широк разговор за смесени функции, градска икономика и нови източници на доход.
Офисът се променя, но не отстъпва
Офисният пазар в България също влиза в нова фаза. Хибридният модел не унищожи офиса, а го направи по-взискателен продукт. Компаниите търсят по-малко компромиси и повече качество: добра локация, ефективни етажи, ниски експлоатационни разходи, устойчиви системи и среда, която работи за работодателската марка. При свободни площи под 6% в централна София печеливши ще бъдат собствениците, които обновяват активите си навреме, а губещи – тези, които разчитат, че остарялото предлагане ще се запълни само по инерция.
Лидерство в точния момент
Назначението на Станимира Пашова идва в момент, когато българският пазар на бизнес имоти има по-добри предпоставки от години: по-силен инвестиционен обем, рекордно офис търсене, остър недостиг при индустриалните площи и нова валутна среда след януари 2026 г. Ако през тази година обемът на сделките надмине 391 млн. евро, тезата за навлизане в по-устойчива зрялост ще получи и числово потвърждение. За предприемачите това е сигнал, че имотната стратегия вече не е второстепенна функция, а част от конкурентоспособността на самия бизнес.