След динамичния период на поскъпване, движен основно от очакванията за присъединяването на България към еврозоната, жилищният пазар в страната навлиза в по-зряла фаза на охлаждане. Пазарът все повече се отдалечава от емоционалните и прибързани решения, за да се насочи към по-рационални избори, базирани на реални доходи и обективна оценка на стойността на имотите. Това е една от основните тенденции, очертани от последните анализи на SORENDA Real Estate, базирани на данни на Българската народна банка (БНБ).

Охлаждане на ръста, но стабилен обем на кредитите

Статистиката на БНБ показва, че към февруари тази година обемът на жилищните кредити достига 17,3 млрд. евро, което представлява ръст от 27,8% на годишна база. Общо кредитите за домакинствата надхвърлят 29,3 млрд. евро, като ръстът тук е над 20%. Въпреки тези впечатляващи стойности, темпът на нарастване започва да се забавя спрямо рекордните нива от 2024 г., когато ръстът на жилищните кредити достигна близо 29%. Това е ясен индикатор, че пазарът постепенно губи инерцията си и преминава в по-устойчива фаза на развитие.

Фиксираните лихви – изборът на предпазливите купувачи

Купувачите стават все по-предпазливи и търсят сигурност в условията на промени в лихвените нива и икономическата среда. Затова все повече избират ипотечни кредити с фиксирана лихва, които им осигуряват предвидимост на месечните вноски. Наред с това, банките започват да предлагат и хибридни продукти, които комбинират предимствата на фиксираните и плаващите лихви, за да отговорят на различните нужди на клиентите. Лихвените проценти като цяло остават стабилни и дори се подобряват спрямо предходната година, което е още един плюс за кредитополучателите.

Затягане на контрола от страна на банките

В същото време банките затягат контрола върху риска, като изискват по-голямо самоучастие при инвестиционни покупки и извършват по-прецизна оценка на кредитоспособността на кандидатите. Това е естествена реакция на пазара след периода на бърз растеж и цел да се гарантира устойчивостта на кредитното портфолио. Очаква се, с приближаването на България към еврозоната, EURIBOR да стане основен референтен показател при плаващите кредити, което ще доведе до още по-голяма прозрачност и предвидимост за клиентите.

София – растеж на доходите и цените

В София, където жилищният пазар е най-активен, доходите на домакинствата нарастват с около 12%, но цените на жилищата растат с приблизително 14%. Това води до влошаване на достъпността на жилищата, като съотношението между цените и доходите се променя в неблагоприятна посока. Средният срок на ипотечните кредити остава в рамките на 25-30 години, което е стандартна практика в Европа и осигурява по-ниски месечни вноски.

Заключение

Българският жилищен пазар преминава през важен етап на нормализация. След емоционалните решения, продиктувани от очакванията за влизане в еврозоната, на преден план излизат реалните доходи, обективната стойност на имотите и устойчивото финансиране. Купувачите стават по-взискателни и информирани, а банките – по-предпазливи. Тази тенденция ще продължи да определя развитието на пазара през следващите години, като гарантира по-здравословна и балансирана среда за всички участници.