От 20 май 2026 г. влиза в сила Регламент (ЕС) 2024/1028, който поставя България и цялата туристическа индустрия на прага на значителни промени. Новите правила задължават всички платформи за краткосрочни наеми, като Airbnb и Booking, да проверяват регистрационния номер на всеки имот, който се предлага през тях, и да го вписват в Единния системен туристически информационен регистър (ЕСТИ). Паралелно с това, платформите ще трябва ежемесечно да предоставят на държавата данни за броя на нощувките, гостите и реализираните приходи. Тези изисквания ще имат пряко отражение върху стотици собственици на имоти, туристическия сектор и пазара на краткосрочни наеми като цяло.

Регулаторният шок за собствениците

Според обобщени анализи, по-малко от 1% от близо 20 000 активни обяви в Airbnb в България в момента имат регистрационен номер. Това означава, че над 19 800 имота рискуват да бъдат свалени от платформата след 20 май 2026 г., ако собствениците им не предприемат действия за легализация. Регистрацията на имот за отдаване под наем изисква обръщение към съответната община и заплащане на такса в размер на около 20 евро на легло. Освен това, собствениците трябва да декларират имота си в Националната агенция за приходите (НАП), за да определят правилния данъчен режим.

Какви са данъчните правила

Собствениците на имоти за краткосрочно отдаване под наем имат два основни варианта за данъчно облагане. Първият е патентен данъчен режим, който е приложим при оборот под 100 000 лева годишно и при наличие на по-малко от 20 стаи. Данъкът в този случай варира според общината. Вторият вариант е облагане с 15% върху годишната данъчна основа за собственици, които не отговарят на условията за патентния режим.

Очакван ефект върху пазара

Очаква се между 30% и 50% от ваканционните имоти, предлагани в Airbnb и Booking, да отпаднат от платформите. Това ще доведе до свиване на предлагането и, съответно, до повишаване на цените. Според предварителни оценки, цените на краткосрочните наеми в София могат да се увеличат с поне 15% след влизането в сила на новите правила. Това ще засегне както туристите, така и местните жители, които разчитат на подобно настаняване.

Консолидация на пазара

Новите регулации вероятно ще доведат до консолидация на пазара. Малките собственици, които отдават само един или два имота, може да се окажат неспособни или нежелаещи да изпълнят новите изисквания. Това ще отвори възможности за по-големи компании и професионални оператори, които вече управляват множество имоти и имат изградени системи за спазване на регулациите. В същото време, конкуренцията между хотелите и нерегистрираните апартаменти ще бъде изравнена, което може да доведе до по-справедлива пазарна среда.

Ролята на платформите

Airbnb и Booking ще играят ключова роля в прилагането на новите правила. Те ще трябва да изградят системи за проверка на регистрационните номера и да подават ежемесечни отчети към държавата. Платформите вече са заявили готовност да съдействат на властите, но въпросът е дали ще могат да се справят с огромния обем от данни и да гарантират точността на информацията. Неизпълнението на тези задължения може да доведе до сериозни санкции за платформите.

Перспективи за бъдещето

Въвеждането на Регламент (ЕС) 2024/1028 е част от по-широката тенденция за регулация на пазара на краткосрочни наеми в Европа. Целта е да се гарантира по-голяма прозрачност, равнопоставеност и защита на потребителите. В България новите правила ще имат значително отражение върху туристическия сектор, като ще принудят собствениците на имоти да легализират дейността си и ще доведат до промени в цените и структурата на пазара. В дългосрочен план това може да създаде по-устойчива и конкурентоспособна среда за краткосрочните наеми в страната.