От 20 май 2026 г. Европейският съюз въвежда задължителна регистрация за всички имоти, предлагани за краткосрочни наеми през платформи като Airbnb и Booking. Новият регламент цели да ограничи сивия сектор, който от години бележи значителен ръст в редица европейски държави. Мерките вече се усещат осезаемо в Испания, Италия, Франция и Германия, а България е сред страните, които ще бъдат засегнати най-силно от промените.

Европейският съюз затяга контрола

Регламентът, приет от ЕС през 2024 г., изисква всички имоти, предлагани за краткосрочно отдаване, да притежават валиден регистрационен номер. Платформите са задължени да премахват обяви без такъв номер в рамките на 48 часа. Това е сериозен удар по стотиците хиляди нелегални имоти, които досега се предлагаха без никакъв контрол.

Испания: първите резултати

Испания е пионер в прилагането на новите правила. В Мадрид, където мерките бяха въведени още през юли 2025 г., Airbnb премахна над 65 000 обяви само за един месец. Общо в страната са били свалени около 200 000 обяви, което представлява спад от близо 37%. В момента в Испания остават активни малко над 329 000 имота, регистрирани съгласно новите изисквания. Очаква се до 2028 г. Барселона напълно да премахне всички 10 000 туристически лиценза за апартаменти, което ще доведе до загуба на оборот от около 1,5 милиарда евро.

Италия: автоматично данъчно облагане

В Италия от началото на 2025 г. действа национален идентификационен код за краткосрочни наеми. Платформите автоматично удържат плосък данък между 21% и 26% от приходите, което на практика прави укриването на доходи невъзможно. Санкциите за нерегистрирани имоти могат да достигнат до 8000 евро.

Франция: ограничения за доходите

Франция също предприе мерки за ограничаване на краткосрочните наеми. От януари 2025 г. разходите, които могат да бъдат признати от собствениците, са намалени от 50% на 30%, а максималният годишен доход от краткосрочни наеми е ограничен до 15 000 евро.

Германия: сериозни санкции

Германия е една от страните с най-строги санкции за нелегално отдаване под наем. Глобите могат да достигнат до 500 000 евро, което прави риска твърде голям за недобросъвестните собственици. Към 2025 г. в Германия има над 214 000 активни обяви в Airbnb, като в Берлин са лицензирани едва 7216 имота. В Мюнхен пък е въведен лимит от 56 нощувки годишно без специално разрешение.

Какво предстои в България

В България, където официално са регистрирани над 10 200 имота в Airbnb и над 15 100 в Booking, реалният брой на предлаганите имоти се оценява на три пъти повече. Според експерти, около 40% от тях се намират в курортите по Черноморието. Новият регламент на ЕС ще засегне особено силно големите градове – София, Варна, Пловдив и Бургас, където се очаква да отпаднат съответно над 4000, 2800 и близо 2500 обяви. Средният приход от апартамент в София или по морето е около 18 000 евро годишно, което означава, че собствениците на нерегистрирани имоти рискуват не само да бъдат глобени, но и да загубят значителна част от доходите си.

Експертно мнение

Румен Драганов, директор на Института за анализи и оценки в туризма, коментира: „Новите правила въвеждат ред и поставят в еднаква позиция всички участници на пазара. Цената на нощувките не зависи от регулацията, а от търсенето и предлагането. Това е стъпка в правилната посока за развитието на устойчив туризъм.“

Заключение

Затягането на регулациите в ЕС ще има сериозни последствия за пазара на краткосрочни наеми в България. Собствениците на имоти, които досега са отдавали под наем без регистрация, ще трябва да се съобразят с новите изисквания или да рискуват високи глоби и премахване на обявите си. Очаква се значителна част от имотите да отпаднат от платформите, което ще доведе до промяна в динамиката на пазара и до повече възможности за легалните участници.