За българина недвижим имот е синоним на сигурност. Това обаче често е илюзия, а домът, в който живеете, не носи дивиденти, а напротив – изисква постоянни разходи. Основният дом е пасив, а не инвестиция. Това е категорична позиция, която се подкрепя от редица финансови експерти и от на практика, особено на фона на новите регулации за краткосрочните наеми.

Домът като пасив

Когато купувате жилище, в което да живеете, вие поемате ангажимент за ипотека, данъци, такси, ремонти и поддръжка. Това са постоянни разходи, които „изяждат“ месечния ви бюджет. Празният парцел също е пасив – плащат се местни данъци и такси, а в същото време пропуснатата полза от неинвестирания капитал е значителна. Истинската инвестиция в имот е тази, която носи доход, а не разход.

Нови правила за краткосрочни наеми

От 2024 г. влиза в сила новият европейски Регламент (ЕС) 2024/1028, който изисква платформите за краткосрочни наеми като Airbnb и Booking.com да споделят данни с националните власти. Това означава, че всеки имот, който се отдава краткосрочно, трябва да бъде регистриран задължително в Единния туристически регистър (ЕТР). Това е важно уточнение, защото променя правилата на играта за собствениците, които разчитат на този тип доход.

Данъци и разходи при отдаване под наем

Приходите от наем подлежат на облагане с 10% плосък данък върху 90% от брутния наем. Това реално означава, че около 9% от наема отива в държавния бюджет. Освен данъка обаче, собствениците трябва да предвидят и допълнителни разходи. При придобиване на имот данъците и таксите възлизат на около 4-6% от цената, в зависимост от общината и вида на сделката. Местният данък при придобиване в София, Пловдив, Варна, Бургас и Шумен е 3%, а в повечето останали общини варира между 2.5% и 3%. Нотариалната такса е между 0.1% и 0.5%, а таксата за регистрация в Имотния регистър е фиксирана на 0.1%. Ако използвате брокер, комисионната може да достигне и 3% от цената на имота.

Разходи за поддръжка

След придобиването на имота не бива да се забравят и разходите за поддръжка. Годишната застраховка за жилище със стойност 100 000 евро варира между 70 и 250 евро. Препоръчително е да се заделят около 1% от цената на имота годишно за текущи и бъдещи ремонти. Комисионната за компания за управление на имоти при краткосрочно отдаване под наем е между 15% и 25% от приходите.

Рентабилност

В големите градове брутната рентабилност от дългосрочни наеми е около 4-6%, а чистата – между 3% и 5%. При търговски площи и офиси рентабилността е по-висока – 6-8%. Най-висока е рентабилността на краткосрочните наеми в туристическите зони, където може да достигне 10-15%, но след приспадане на таксите към платформите и комисионните за управление, реалната печалба е значително по-ниска.

Как да превърнем имота в актив

За да превърнете имота в актив, трябва да го управлявате активно и стратегически. Това означава да отдавате под наем, да оптимизирате разходите и да следите пазара. Важно е да се прави разлика между пасив и актив – домът, в който живеете, е пасив, но имотът, който носи доход, е актив. Инвестицията в имот трябва да бъде внимателно планирана и да се разглежда като бизнес, а не като емоционално решение.