Надценен имотен пазар: Ръстът от 150% срещу инфлацията изчерпва издръжливостта

През последното десетилетие българският имотен пазар бележи впечатляващ ръст от 150%, докато инфлацията достигна едва 50%. Тази тенденция, която значително изпреварва средното покачване на цените на жилищата в еврозоната от 60% и инфлацията от 30%, поставя пазара в състояние на потенциална надценка, предупреждава Кристофор Павлов, главен икономист на УниКредит Булбанк.

Необичайна пазарна структура

Павлов подчертава, че в момента се наблюдава необичайна пазарна структура, при която лихвите по ипотечните кредити в България са по-ниски от доходността по десетгодишните държавни ценни книжа. Доходността на българските ДЦК е около 3.6-3.7%, докато очакваната лихва по нови ипотечни кредити след десет години се прогнозира на 3.5-4%. Това създава рискова среда, тъй като купувачите могат да изтеглят инвестициите си.

Забавяне и спад

В последните месеци на 2025 г. вече се забелязва забавяне на темповете на ръст на цените и спад в броя на сключените сделки. Основна причина за това е изтеглянето на купувачите с инвестиционна цел, които вече не виждат същия потенциал за доходност както в миналото. Това е сигнал, че пазарът започва да се охлажда след дълъг период на ръст.

Политически и социален въпрос

Според анализа на Павлов, липсата на достъпни жилища се превръща във все по-важен политически и социален въпрос. Ограничената достъпност на жилища ограничава мобилността на работната сила, което застрашава икономическата конкурентоспособност на страната. Жилищният въпрос вече придобива европейски мащаб, като Европейската комисия вече има комисар с портфолио, посветено на жилищната криза.

Дългосрочни прогнози

В дългосрочен план Павлов очаква плавно покачване на лихвите по ипотечните кредити, което ще окаже натиск върху пазара на недвижими имоти. Това може да доведе до стабилизиране на цените или дори до леко понижение. Въпреки това, според него, няма основания за драматичен срив, подобен на този през 2008 г., тъй като банковата система е по-стабилна и регулациите са по-строги.

В заключение, българският имотен пазар се намира в критична точка. Ръстът от последните години, който значително надвишава инфлацията, показва признаци на забавяне. Въпреки че не се очаква срив, липсата на достъпни жилища и очакваното покачване на лихвите ще бъдат основните фактори, които ще определят развитието на пазара през следващите години.