През първото тримесечие на 2026 г. имотният пазар в България отчита забавяне, като сделките са намалели с около 15% спрямо същия период на 2025 г. Въпреки това, обемът на новите ипотечни кредити е нараснал с 14% заради по-големия среден размер на заемите. Според данни на БНБ и анализ на лицензирания кредитен посредник Борислав Гостев, зад този парадокс стоят няколко ключови фактора, сред които оттеглянето на три основни групи купувачи: инвеститори тип „флипъри“, хора с ограничен бюджет и купувачи, работещи в IT и колцентрове.

Три групи купувачи, които напускат пазара

По думи на генераления директор на лицензирания кредитен посредник Борислав Гостев, първата група са т.нар. „флипъри“ – инвеститори, които купуват имот с цел бърза препродажба на по-висока цена. Техният дял е бил около 15-20% от пазара, но по-ниската доходност вече не ги привлича. Втората група са купувачите с ограничен бюджет, които срещат сериозни затруднения заради високите цени на имотите и новите изисквания на БНБ за самоучастие. От септември 2024 г. централната банка ограничи съотношението дълг/доход до 50%, което допълнително сви възможностите на домакинствата с по-ниски доходи да теглят ипотека.

Третата група, която намалява активността си, са специалистите в IT сектора и служителите в колцентровете. През последните години именно те бяха сред най-активните купувачи на жилища. В момента обаче се наблюдава спад от 10-20% в броя на сделките, сключени от представители на тези професии. Това е свързано както с охлаждането на пазара, така и с оптимизация на персонал в редица компании, посочва Гостев.

Ръст на ипотеките, въпреки по-малко сделки

Данните на БНБ показват, че за януари и февруари 2026 г. новите ипотеки са на обща стойност 991 млн. евро, което е ръст от 14% спрямо същия период на 2025 г. Този парадокс се обяснява с факта, че средният размер на ипотечните кредити се увеличава. Въпреки че броят на сделките намалява, купувачите, които все още сключват сделки, често теглят по-големи заеми.

Затваряне на предприятия и промяна в икономическия климат

Според Борислав Гостев, към момента държавата се е превърнала в най-големия работодател, докато редица заводи и малки бизнеси затварят. Банките вече разполагат с информация за градове с влошена икономическа активност и съкращения, което допълнително влияе върху търсенето на имоти. Тази тенденция вероятно ще продължи да оказва натиск върху пазара през следващите месеци.

Прогнози и очаквания

Анализаторите очакват забавянето на имотния пазар да продължи и през втората половина на 2026 г. Високите цени, ограничените възможности за финансиране и несигурната икономическа среда вероятно ще възпрат част от потенциалните купувачи. В същото време, ръстът на ипотечните обеми може да се запази, ако средният размер на кредитите продължи да се увеличава. Пазарът остава динамичен и ще бъде важно да се следят както макроикономическите показатели, така и действията на БНБ и търговските банки.